Технадзор

Технадзор

Сообщение Olga » 05 сен 2014, 11:07

Дорогие соседи!

Я уже два года читаю наш форум, но написать решила только сейчас в связи с предстоящими осмотрами квартир, выдачей ключей и подписанием множества документов с этим связанных.

К этому долгожданному событию я перечитала форумы ЖК Подсолнухи и Альбатрос, и хотела бы выделить несколько тем в отдельные обсуждения.

Здесь предлагаю обсудить самую горячо обсуждаемую тему: ТЕХНИЧЕСКИЙ НАДЗОР.

Итак, друзья, вот подробное изложение всей ситуации по поводу Технадзора.

Всю информацию я брала из форума ЖК Подсолнухи. Можете сами все подробно там изучить:
http://nashi-podsolnyhi.ru/topic/252-te ... ii-nadzor/

Там же выложен скан договора:
http://nashi-podsolnyhi.ru/gallery/albu ... i-kontrol/
Возможно за год он немного изменился, плюс адаптирован под МО.

И вот собственно полный перечень услуг по технадзору - все как в скане в начале темы:
1. Согласование проектной документации в части подключения к общедомовым системам:
1.1. Архитектурно-строительная часть, соответствие индивидуального проектного решения требованиям постановлений Правительства г. Москвы, ЖК РФ, регламентам Мосжилинспекции, к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах;
1.2. Электроснабжения, соответствие правилам устройства электроустановок
1.3. Водоснабжения, канализации, отопления, соответствие правилам устройства сетей водоснабжения, отопления

2. Контроль общестроительных работ
2.1. Контроль устройства гидроизоляции (подготовка основания, соответствие технологии выполнения гидроизоляции рекомендациям фирм-производителей материалов, качество выполненной гидроизоляции и ее соответствие требованиям нормативных документов, освидетельствование и подписание акта скрытых работ).
2.2. Контроль устройства звукоизоляции пола (подготовка основания, соответствие технологии выполнения звукоизоляции рекомендациям фирм-производителей материалов, качество выполненной звукоизоляции и ее соответствие требованиям нормативных документов, освидетельствование и подписание акта скрытых работ).

3. Контроль работ по водоснабжению и канализации
3.1. Выдача ТУ и акта разграничения балансовой принадлежности.
3.2. Контроль устройства сетей ГВС, ХВС, участие при гидравлическом испытании (опрессовке) системы горячего и холодного водоснабжения, оформление совместно с Подрядчиком соответствующего акта.

4. Контроль работ по системе общедомового отопления
4.1. Выдача ТУ и акта разграничения балансовой принадлежности.
4.2. Контроль работ по системе отопления в соответствие с нормативными документами. Перерасчет потребляемой мощности в соответствии с вносимыми изменениями.

5. Контроль работ по монтажу электро-кабельных сетей
5.1. Выдача ТУ и акта разграничения балансовой принадлежности.
5.2. Контроль устройства электро-кабельных сетей внутреннего энергоснабжения и освещения, соответствие проектным решениям и требованию нормативных документов с подписанием соответствующего акта.
5.3. Подключение помещения по постоянной схеме электропитания.

6. Системы вентиляции и кондиционирования
6.1. Контроль усиление естественной вентиляции в кухнях и санузлах посредством вытяжных вентиляторов, дополненных приточными и приточно-вытяжными установками. Контроль устройства сплит-систем кондиционирования и устройств на базе канальных кондиционеров. Соответствие проектных решений требованиям нормативных документов.

7. Системы пожарного оповещения
7.1. Работы по системе пожарной сигнализации и оповещения проводятся по договору с обслуживающей компанией.

-----

История вопроса такова:

Перед получением ключей собственник встречается с представителем УК и подписывает с ним договор об обслуживании дома, а также ему навязывают договор о Техническом надзоре. При этом все выглядит так, что это ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ договор и что без него собственник не получит ключей, пропуска на объект и разрешение на ремонт, а также без этого договора его не подключат к трехфазному питанию, и еще не предоставят какие то документы (типо Акта разграничения балансовой принадлежности), которые для чего-то нужны (???)
Общая стоимость услуг по договору в том году составляла 11,3 т.р. При этом выясняется, что от каких то пунктов можно отказаться, но от каких то совсем нельзя (схемы водоснабжения, электроснабжения и т.п.). Стоимость неполного договора обязательных услуг составляла в том году 6,7 т.р.
Потом собственники стали возмущаться и писать жалобы в Сити и в УК. После чего гендир УК любезно согласился без подписанного договора на Технадзор предоставить пропуска и разрешение на ремонт (при этом остается вопрос по поводу подключения к трехфазному питанию и предоставления необходимых документов).
При этом (!!!) УК требует написать отказ от Технадзора, что впринципе неправомерно, т.к. этот Технадзор не является обязательным ни в каких кодексах/постановлениях и т.п.
После множества разборок УК перестало настаивать на Технадзоре и предлагает его как добровольную услугу.

--------------------

Споры по поводу Технадзора разделили форумчан на три основные группы:
1) Технадзор - это очень здорово! Без вопросов за него заплачу, чтобы быть уверенным по поводу ремонта своего и своих соседей.

2) Технадзор - это вещь нужная, но по факту это - вымогательство денег со стороны УК. И я не собираюсь за него платить, т.к. представители УК только на бумаге контролируют процесс ремонта, и по факту НЕ несут ответственность ни за что. Они лишь шантажируют тем, что без этого договора не выдадут пропуск и разрешение на ремонт,а также не переведут на трехфазное питание.

3) Технадзор - это вымогательство денег. Но я ВЫНУЖДЕН за него заплатить, чтобы не тратить время и нервы, т.к. я на данный момент снимаю квартиру и мне нужно поскорее приступить к ремонту.

--------------------

Ниже нормативная база по данному вопросу (что-то уже здесь упоминали):

Известия: Помимо договора на обслуживание некоторые управляющие компании требуют заключить с ними договор `технического надзора`: компания вмешивается в ход ремонта, а человек обязуется за этот контроль еще и платить (порядка 8,5 тысячи рублей в месяц).
Бобров: Навязывание услуг не допускается — статья 16 закона `О защите прав потребителей` и Гражданский кодекс четко об этом говорят. Физическое лицо, которое стало собственником помещения, может совершать любые действия, которые не противоречат законодательству и не ущемляют права третьих лиц. В частности, он может проводить ремонтные работы в квартире.
Известия: То есть человек не обязан отчитываться перед управляющей компанией о ходе ремонта?
Бобров: Нет. В случае давления он имеет полное право написать заявление вплоть до прокуратуры по поводу незаконных действий должностных лиц управляющей компании. Единственное — по окончании работ ее сотрудники могут проверить квартиру на соответствие технической документации. Не более того.

И еще:

По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи участнику долевого строительства по акту. В силу норм ст.223, 224 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено договором, а вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Иными словами, если между вами и застройщиком подписан передаточный акт, то с момента его подписания вы как участник долевого строительства владеете и пользуетесь построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляете права собственника, указанные в ст. 209 Кодекса, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии у участника долевого строительства права собственности на объект долевого строительства.

То есть собственникам квартиры даже не требуются ключи от квартиры, чтоб туда попасть, так как это их собственность. После подписания Акта приема-передачи без проблем заключается договор на обслуживание с УК и ни о каком Технадзоре не может быть и речи. Это навязанная услуга.

Еще:
В соответствии со Ст. 3 жилищного кодекса "Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения", ограничить собственника в праве распоряжаться своим жилищем нельзя, в случае, конечно, если он не нарушает закон.

--------------------

Ниже высказывания форумчан Подсолнухов, которые я посчитала нужным выделить:

***
Что удалось выяснить по сути технадзора, кого он интересует.

Если коротко по сути входящих в договор услуг, то это:
- согласование проектов, эскизов, планировок и прочей проектной документации,
- освидетельствование и составление актов на скрытые работы (контроль устройства),
- выдача технических условий и актов разграничения балансовой принадлежности.

УК на технадзоре настаивает - оправдываются, что они ответственны за дом в целом, но готовы по заявлению ряд услуг исключить из договора. За те услуги из договора которые не предоставляют денег не берут. Договор и перечень услуг, по согласованию УК и собственника может быть скорректирован.

***
не знаю,как сейчас,но в августе и я подписывал с ними частичный договор.Чтобы они мне предоставили акты балансовой принадлежности и в будущем дали нормальное электричество.

Полностью Технадзор подписывать не нужно. Вы когда прочтете договор, то сразу все поймете. Они практически ни за что не отвечают,они только деньги умеют брать.

***
Хочу резюмировать все то, что было высказано в данной ветке, и, надеюсь, большинство со мной согласится.

Контроль за ходом ремонтных работ в квартирах со стороны УК должен быть полюбому. Причем реальный контроль, а не профанация. В противном случае наш замечательный ЖК превратится в среднестатистическую хрущевку, где каждый творит в своей квартире что душе угодно, а в итоге хреново всем, и соседи на почве этого общаются друг с другом исключительно в агрессивной форме и вечно судятся.
Платить дополнительно за этот контроль мы не должны, т.к. он и есть основная задача УК. Иначе, зачем УК вообще нужна? Деньги собирать?! Затраты на контроль УК должна компенсировать из ежемесячных платежей, которые она получает от жильцов. Да и вообще, это очень странная схема - брать за контроль единоразовый платеж. Как будто бы проконтролировать нужно будет каждого единожды. Все будут делать ремонты в разное время, собственники квартир будут меняться, новые ремонты и т.д. Контроль должен производиться постоянно, а не по схеме "сейчас проконтролируем, а потом пусть делают что хотят". Взимание единоразового платежа за услугу, которая должна оказываться постоянно, это то же самое, что заплатить один раз за воду при заселении в квартиру, а дальше пользоваться ей бесплатно :) . Поэтому в данном случае действительно попахивает новой машиной владельца УК :D

***
Зачем нам согласие УК на осуществление ремонта/прохода рабочих?

***
Так ведь это и есть их расчет - получить деньги за то, чтобы быстро разрешить ремонт страждующим. В противном случае - гонять по большому кругу. Я сначала тоже хотел быстрее-быстрее. Теперь, что-то не очень.
Если есть возможность, на это не надо вестись. Я тут пообщался со знающими людьми - не пустить в квартиру они не могут. Ни хозяев ни их друзей (строителей) - см ссылку на статью ЖК выше. Если попытаются, проход можно осуществить с вызовом милиции - она там совсем рядом. Два-три вызова, и я думаю, Сити сделает внушение и проведет в рядах УК разъяснительную работу. Но это -крайний случай.
Я надеюсь, желание навязать доп.услуги тем, кто их не хочет, должно пройти. В случае, если по договору управления претензий не будет, я лично не буду возражать против Техстроя. Но мне говорили, что недавно какой-то новый объект от них отказался... Не очень приятная информация.

***
Звонил сейчас Начальнику технического надзора ООО "Техстрой" Зинову Александру Константиновичу.
Ответ: "Да, генеральный директор подтвердил, что мы не можем не пустить Вас с рабочими на вашу собственность, но Вам придется подписать отказ от договора Технадзора и только в этом случае Вы получите пропуска и никак по другому." На мои слова о том, что я приду вместе с рабочими без всяких ваших пропусков получил ответ: "Ради Бога, но как только вы покинете территорию объекта, Ваши рабочие будут выведены за пределы территории". И это при том, что я сказал, что напишу доверенность и оформлю ее юридически. В общем УК хочет вставлять палки в колеса и дальше. Отказ от Технадзора я не собираюсь писать, т.к. в договоре он не фигурирует вообще и я не обязан этого делать. Более того, подписав отказ, они вообще не несут ответственность не за что, а зачем мне такая УК? Они берут деньги и принуждают отказаться от своих прямых обязанностей, за которые просят ДЕНЬГИ!

***
1. Никаких "отказов" от заключения 11-рублевого соглашения писать не следует. Этот документ не предусмотрен никакими правовыми нормами (ГК, ЖК и т.д.), так что пусть отдыхают ребята.
2. Выдать бригаде нотариально заверенную довереность на право нахождения в квартире и представления интересов собственника в вопросах ремонта квартиры (детальную формулировку можно уточнить у юристов).
3. Что значит "как собственник покинет квартиру, они выгонят строителей"? А кто им (Техстрою) откроет дверь? Они будут её ломать? Тут же необходимо вызывать наряд милиции.

***

--------------------

Теперь хочу подвести итог:
1) Да, я понимаю, что сейчас об этом говорить рано, т.к. еще даже не начались осмотры квартир, но ПРЕДУПРЕЖДЕН ЗНАЧИТ ВООРУЖЕН! Надо быть готовыми ко всем сюрпризам УК.
2) Возникает много вопросов по поводу правомерности действий УК, и хотелось бы совместными усилиями найти нормативную базу по всем моментам.
3) Я надеюсь (а точнее я уверена), что Застройщик будет в курсе данной темы, и было бы здорово, если бы эта информация дошла до представителя УК и он бы в будущем смог ответить нам на все интересующие вопросы.


-----
Аватар пользователя
Olga
 
Сообщений: 95
Зарегистрирован: 30 май 2014, 13:53

Re: Технадзор

Сообщение SpaceMan » 07 сен 2014, 20:53

Ольга, тут уже этот вопрос засветился некоторое время назад viewtopic.php?f=30&t=830. в любом случае хорошо что вынесли это в отдельную тему, благо скоро с этим вопросом наверняка придется столкнуться всем. По сути, согласен что этот доп.договор дублирует основной договор с упр.компанией и навязывать нам доп.услуги не законно. Есть законодательство, есть государственные органы (мособлстройнадзор в нашем случае если не ошибаюсь) которые профильно отвечают за соблюдение снипов и строительных регламентов. Управляющая компания как и любой собственник квартиры могут при необходимости обратиться в эти органы для определения соответствия своих работ или работ соседей. Право собственности по закону на жилые помещения у нас возникают до регистрации права собственности в регпалате т.е. сразу после подписания акта приемки-передачи, так что ограничивать нас в праве пользованием объектом собственности (пускать не пускать нас, друзей, родственников, строительную бригаду) никто не в праве.
Оплата коммуналки за 4 месяца вперед насколько знаю законна, но только после приемки-передачи и передачи ключей, так что заключение договоров с третьими лицами коим является упр.компания только после завершения всех договорных обязательств с застройщиком.
Сам живу в жулебино, у нас никаких поборов нет, обслуживает ГУП ДЕЗ Жулебино, все платежи в единой квитанции, прозрачно и понятно уже на протяжении нескольких лет. Есть графа в платежке "содержание и ремонт жил. площади" по карману не бьет, лифты чинят, окна в подъездах меняют, стены красят когда срок приходит, все без доп. вложении и напряга жильцов.
Корпус 1 (желтый)
SpaceMan
 
Сообщений: 89
Зарегистрирован: 17 июн 2012, 14:07

Re: Технадзор

Сообщение SpaceMan » 07 сен 2014, 21:01

Вопросы застройщику на эту тему уже можно задавать сейчас, подключать к форуму представителей упр.компании, фиксировать и подшивать ответы. Меня к примеру интересует то, как будут считаться цифры для оплаты коммуналки за 4 мес. вперед.
Корпус 1 (желтый)
SpaceMan
 
Сообщений: 89
Зарегистрирован: 17 июн 2012, 14:07

Re: Технадзор

Сообщение helea » 07 сен 2014, 22:23

Ольга, спасибо за консолидацию информации в данной ветке!

почитал я это все и меня посетила мысль, что плохая у нас, похоже, УК будет и надо бы ее заменить другой. :?
helea
 
Сообщений: 19
Зарегистрирован: 05 сен 2014, 11:32

Re: Технадзор

Сообщение Starogil » 08 сен 2014, 00:09

Поживем - увидим.
Starogil
 
Сообщений: 174
Зарегистрирован: 07 июн 2012, 12:55

Re: Технадзор

Сообщение Bumer » 08 сен 2014, 09:44

helea писал(а):меня посетила мысль, что плохая у нас, похоже, УК будет и надо бы ее заменить другой. :?


1) Я бы не стал делать скоропалительных выводов, тем более на основании чужих рассуждений. Вдруг Техстрой улучшил свою работу.
2) Я допускаю, что Техстрой неидеален, а вы можете дать 150% гарантию, что новая УК будет лучше?
Аватар пользователя
Bumer
 
Сообщений: 206
Зарегистрирован: 13 июл 2012, 13:35

Re: Технадзор

Сообщение TupoRez » 08 сен 2014, 09:58

На каждом доме свой управляющий и свой персонал. Надо смотреть персонально.
TupoRez
 
Сообщений: 299
Зарегистрирован: 21 дек 2012, 22:04

Re: Технадзор

Сообщение Mad » 08 сен 2014, 10:13

На сайте организации http://www.oootechstroy.ru/ нет ни одного жилого/нежилого здания, которое компания выиграла бы в открытом конкурсе, все дома были переданы Застройщиком Сити 21. А теперь кто скажет, насколько компания профессионально и конструктивно работает на данном рынке, раз не может (наврятли что не хочет) стать победителем в множестве проводимых открытых тендерах по управлению и обслуживанию зданиями? Или я не прав? :D
Mad
 
Сообщений: 14
Зарегистрирован: 18 сен 2013, 00:13

Re: Технадзор

Сообщение Жилец » 08 сен 2014, 10:19

От того, какая у нас УК будит, а особенно как она будет вести себя с нами, во много зависит от нас!
Надо вооружаться знанием закона и действовать! А не идти на поводу у УК.

Olga, спасибо за инфу.
Аватар пользователя
Жилец
 
Сообщений: 40
Зарегистрирован: 08 сен 2014, 09:39

Re: Технадзор

Сообщение Bumer » 08 сен 2014, 11:11

Mad писал(а):На сайте организации http://www.oootechstroy.ru/ нет ни одного жилого/нежилого здания, которое компания выиграла бы в открытом конкурсе, все дома были переданы Застройщиком Сити 21. А теперь кто скажет, насколько компания профессионально и конструктивно работает на данном рынке, раз не может (наврятли что не хочет) стать победителем в множестве проводимых открытых тендерах по управлению и обслуживанию зданиями? Или я не прав? :D

Насколько я понимаю, Техстрой - дочерняя компания Сити, созданная специально для обслуживания построенных объектов. А посему какой ей смысл участвовать в чужих конкурсах? Критерий профессионализма тут один - справляется компания с работой или нет. Но оценить работу УК можно только в деле. Если, по сумме показателей, она не справляется, тогда надо однозначно искать замену - как тут правильно подсказали выше "вооружившись знанием закона".
А так, второпях, можно поменять шило на мыло - примеров полным-полно.
Аватар пользователя
Bumer
 
Сообщений: 206
Зарегистрирован: 13 июл 2012, 13:35

След.

Вернуться в Осмотр квартир, выдача ключей, договоры с УК

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

cron